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건축허가 vs 건축신고, 헷갈리기 쉬운 두 제도. 하지만 실제로는 절차, 적용 대상, 착공 조건까지 큰 차이가 있습니다. 시작 전 꼭 알아야 할 핵심을 정리해 드립니다.

🏗 두 제도의 결정적 차이, 알고 계셨나요?

건축을 계획할 때 가장 먼저 마주하는 행정 절차가 바로 건축허가와 건축신고입니다. 둘 다 『건축법』에 따라 착공 전 의무적으로 거쳐야 하는 절차지만, 적용 대상과 행정 심사 수준, 이후 절차에 있어 분명한 차이가 존재합니다.

 

쉽게 말해, 건축허가는 ‘승인’이고, 건축신고는 ‘통보’에 가깝습니다. 허가는 심사를 통과해야 효력이 발생하지만, 신고는 요건이 맞으면 수리와 동시에 효력이 발생합니다.

🏗 건축허가 vs 건축신고, 실제 적용과 착공기간

💧신고로 가능한 건축은 어떤 것이 있나요?

건축법 제14조에 의하여 다음 조건을 만족하면 건축신고로 가능하며, 허가보다 절차가 간소합니다. 신고는 요건 충족 시 처리 기간 5일 이내에 수리됩니다.

• 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축 또는 재축
• <국계법>에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층이하 건축물
• 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
• 주요 구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 
• 그 밖의 소규모 건축물로서 대통령령을 정하는 건축물의 건축
• 소규모 건축물 대상:
  - 연면적 합계가 100제곱미터 이하,
  - 건축물 높이 3미터 이하의 증축,
  - 표준설계도서 건축물, 
  - 국계법에 따른 공업지역, 지구단위계획구역 및 산업단지에서 건축하는 2층 이하로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장
  - 농업이나 수산업 경영을 위하여 읍·면 지역에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

☞ 한 줄 요약: 일상생활에 필요한 주택 등 소규모 건축물의 경우는 건축신고에 해당한다고 보시면 됩니다. 

💧어떤 경우에 건축허가가 필요할까요?

건축법 제11조에 의하여 건축신고에 해당하지 않는 모든 건축물은 허가대상이라고 생각하시면 됩니다. 이 경우 건축사는 설계도서를 준비해 허가 신청을 하고, 5~10일간의 관련 기관 협의를 거칩니다. 

 

또한, 건축법 제11조 제1항 단서에 따라  같은 허가라도 건축물의 규모와 종류에 따라 시장의 허가를 받아야 하는 경우가 있고, 시장이 허가를 내주기 전에 도지사의 승인을 받아야 하는 경우도 있습니다. 시장이나 도지사의 승인을 받아야 하는 경우에는 일반 건축허가 절차와는 달리  허가를 받는 시간이 상당히 길게 소요가 됩니다. 

 

즉, 공장이나 창고 등은 지방건축위원회의 도시계획 심의를 거쳐야 시장의 허가를 받아야 하고, 3층이상 또는 연면적 100제곱미터 이상인 공동주택, 제2종 근린생활시설(일반음식점), 업무시설(일반업무시설), 숙박시설, 위락시설등은 도지사의 사전승인 대상

인 것입니다. 자세한 사항은 반드시 건축사사무소와 문의 후 진행하셔야 합니다. 

 

☞ 한 줄 요약: 건축허가 절차가 빠르지도 않고 쉽지도 않다는 것은 이런 규모가 크고 특정시설인 경우가 많습니다. 일반적으로, 지극히 상업적이면서 자연환경을 해칠 수 있는 시설물의 신축은 시장이나 도지사의 승인을 복잡한 절차가 필요하다고 생각하시면 됩니다. 

💧 착공기한과 연장 신청은 어떻게 하나요?

건축법 제11조 7항에 의하여 건축허가는 허가일부터 2년 이내에, 건축법 제11조 5항에 의하여 건축신고는 신고 수리일부터 1년 이내 착공해야 합니다. 착공하지 않으면 효력이 상실되고, 처음부터 다시 신청해야 하는 경우도 발생합니다. 

 

같은 법에 따라, 착공이 지연될 경우에는 착공기한 만료 7일 전까지 ‘연장신청서’를 관할 지자체에 제출해야 하며, 정당한 사유 발생 시 건축허가는 2년이 지난 후 추가 1년까지, 건축신고는 신고필증 발급 후 1년이 지난 후 추가 1년까지 착공연기 신청을 할 수 있습니다.

 

이렇게 착공신고 후 오래된 허가나 신고 건의 경우에는 실제 착공 시 반드시 건축관리인이나 건축대리인의 자격 여부를 다시 한번 확인하셔야 합니다. 착공신고 접수 시에 들어가 있던 자격은 실제 착공 시 에는 '건설기술인 중복배치금지' 규정에 의해 사용할 수 없는 경우가 많으니, 다른 건설기술인으로 대체한 후 공사에 착공하셔야 합니다.  기타 시공자 등 관계자 변경을  추가로 해야 하는 경우도 있으니 별도로 확인도 필요합니다. 

💧 실무자들이 자주 묻는 궁금증

1. 착공신고는 언제 제출하나요?
건축허가나 건축신고가 완료된 후, 공사를 실제로 시작하기 전에는 반드시 착공신고를 먼저 하고 공사를 진행하여야 합니다. 

 

건축허가 시 착공신고는 시공자 및 현장대리인, 감리자 지정 내용도 포함되어야 하며, 착공일 기준으로 최소 1~2일 전에는 접수하는 것이 좋습니다. 최초 허가일로부터 2년 이내(공장의 경우 3년)에 착공신고를 하여야 하며, 정당한 사유 발생 시 추가 1년을 연장할 수 있습니다. 

 

건축신고 시 착공신고는 상황에 따라 달라집니다. 특히 건축직영공사에 해당하는 경우와, 별도의 시공자와 계약한 경우로 나눌 수 있습니다. 건축주가 직접 시공하는 ‘직영공사’라면 현장관리인 자격 등 간소한 서류로 가능하지만, 시공업체가 있는 경우는 시공계약서 및 업체 등록확인서, 감리계약서 등 추가 서류가 필요합니다. 최초 신고필증 교부일로부터 1년 이내에 착공신고를 하여야 하며, 정당한 사유 발생 시 추가 1년을 연장할 수 있습니다. 

• 건축주 직영공사인 경우
  • 착공신고서, 설계보증보험증권
  • 현장관리인 자격확인서
  • 필요시 구조계산서,
  • 고용산재가입증명원 (건축주 가입)
• 시공자(건설업체) 계약이 있는 경우
  • 착공신고서, 설계보증보험증권
  • 감리자 도급계약서
  • 시공자와 체결한 공사도급계약서
  • 시공자의 건설업 등록증 또는 등록확인서, 현장대리인 자격증, 비산먼지발생신고서 및 기타
  • 해당 필지의 지반조사서 및 구조계산서

2. 건축신고도 감리 대상인가요?
아니요, 건축신고는 감리대상이 아니며, 건축허가에 해당되는 건축물만 건축감리대상이 됩니다. 일반적으로는 설계자가 자체 감리를 할 수도 있지만, 다가구 및 다세대, 공동주택 등 분양을 하는 건축물의 경우에는 필요시 허가권자가 감리자를 지정하는 경우도 있으므로, 그 용도 및 규모를 반드시 확인하여야 합니다. 

 

3. 착공연장 신청이 거부되기도 하나요?
아니오. 건축주의 개인사정이나 자금사정으로 인한 경우라면, 거의 특별한 일없이 착공연장 신청은 가능합니다. 단, 법적 기한 내에 있을 경우에만 한하며, 연장신청을 하지 않으면 직권으로 세움터상에 건축허가나 건축신고사항이 직권으로 삭제될 수도 있으므로, 반드시 그 기간은 기억하고 있어야 합니다. 

 

4. 건축신고에서 건축허가로, 건축허가에서 건축신고로 바꿀 때의 절차는?

건축신고 후 설계변경, 면적 증가, 용도변경 등으로 허가 대상 요건에 해당하게 되면, 기존 신고를 취소하지 않고 ‘신고변경’ 절차를 통해 '건축허가'로 세움터 상에서 자연스럽게 전환됩니다.  관할 지자체에 변경 내용을 포함한 설계변경신청서 및 허가에 필요한 도서 일체를 제출하면 건축허가로의 변경이 자연스럽게 되는 것입니다. 

 

▶ 기존 건축신고를 취소할 필요는 전혀 없습니다. (단, 해당 대지의 면적이 변경될 경우에는 담당자와 별도 협의 필요)

 

5. 건축신고에서 건축허가로, 건축허가에서 건축신고로 변경했다면 착공기한은 어떻게 계산되나요?

이 경우 착공기한은 최초 건축신고필증 발급일이나 최초 건축허가필증 발급일을 기준으로 계산된다는 것이 국토부의 공식 입장입니다.

 

예를 들면, 2024년 1월 1일에 건축신고필증을 발급받고, 2024년 12월 1일에 건축허가로 설계변경을 하였다면, 착공기한은 최초의 신고필증 발급일인 2024년 1월 1일부터 건축허가 착공기한인 2년이 지난 시점, 즉 2026년 1월 1일까지 건축허가 착공신고를 하여야 하며, 정당한 사유가 있다면 1년을 추가로 연장 가능하다는 것입니다.

 

👉 국민신문고- 국토부 질의응답 바로 보기 (건축사신문에 게재)

 

🏗 건축은 시작보다 준비가 중요합니다

건축은 설계도만 잘 그린다고 끝나는 일이 아닙니다. 허가와 신고의 구분, 착공기한과 절차를 정확히 이해하고 있어야만, 시간과 비용을 줄이고 문제없이 완공까지 갈 수 있습니다.

 

‘건물 하나 짓는 일인데 설마...’ 하다 보면, 다시 되돌아가야 하는 일이 생깁니다. 차분하게, 그리고 제대로 준비한 사람만이 멋진 공간을 만들어갈 수 있습니다.

 

지금부터라도 내가 짓고자 하는 공간의 성격을 이해하고, 허가와 신고 중 어떤 절차가 필요한 지부터 확인해 보세요. 건축의 시작은, 결국 법적인 준비에서부터 출발합니다.

 

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