가설건축물 설치 전 꼭 알아야 할 것들은 무엇일까요? 무심코 설치한 임시건축물이 법적으로 문제가 될 수 있기에, 정확한 정의와 허가 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서는 가설건축물의 설치조건 및 설치 가능한 건축물의 용도, 존치기간 및 그 연장신청 등 가설건축물에 대한 전반적인 정보를 알기 쉽게 정리하였습니다.
가설건축물이란 무엇일까?
가설건축물이란 공사 중인 건축물의 작업에 필요한 구조물이나, 일정 기간 임시로 사용할 목적으로 설치하는 건축물을 말합니다. 예를 들어, 공사현장 사무실, 창고, 임시화장실, 컨테이너 등이 이에 해당합니다. 사용 목적이 일시적이더라도, 일정 규모 이상이거나 기준 이외의 구조가 되면 법적으로 ‘건축물’로 분류되어 허가 또는 신고 대상이 됩니다.
설치 가능한 규모와 법적 기준
가설건축물은 대체로 1~3층 규모의 경량 구조물로 제한되며, 설치 위치나 재료, 용도에 따라 허용 범위가 달라집니다. 특히 도시지역, 주거지역, 개발제한구역 등에서는 용도제한이 적용되므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.
관련 법령으로 보는 가설건축물 요건 (건축법 시행령 제15조 1항 가설건축물)
「건축법 시행령 제15조」에 따르면, 다음 조건을 모두 충족해야만 가설건축물로 인정됩니다.
- 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
- 존치기간은 3년 이내일 것
- 전기·수도·가스 등 간선 공급설비가 불필요할 것
- 분양 목적의 건축물이 아닐 것
가설건축물에는 사용승인, 일부 도로 관련 규정을 적용하지 않으며, 도시계획 예정도로 내 설치도 제한적으로 허용됩니다.
건축신고로 허용되는 가설건축물 유형 (건축법 시행령 제15조 5항 가설건축물)
- 재해복구용 임시건축물
- 가설흥행장, 직거래 장터, 전람회장
- 공사용 가설건축물,
- 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것.
- 시장 군수 구청장이 지정 공고하는 구역에 축조하는 가설점포 (물건판매 목적)
- 조립식 구조로 된 경비용 가설건축물(연면적 10㎡ 이하)
- 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시 자동차 차고
- 컨테이너, 임시사무실, 임시창고, 임시숙소
- 농업 및 어업용 비닐하우스(100㎡ 이상)
- 연면적 100㎡이상인 간이축사용, 가축분뇨처리용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막
- 농업 및 어업용 고정식 온실 및 간이작업장, 가축양육실
- 물품저장용, 간이포장용, 간이수선작업용 등으로 쓰기 위하여 공장 또는 창고시설에 설치하거나 인접 대지에 설치하는 천막
- 유원지, 종합휴양업 사업지역등에서 한시적으로 관광, 문화행사 목적으로 천막 또는 경량구조
- 야외전시시설 및 촬영시설
- 야외흡연실(50㎡ 이하)
이러한 용도는 허가가 면제되고 신고로 가능합니다. 즉, 신고를 하고 신고필증을 발급받는다면, 별도의 착공신고 절차나 사용승인 절차 불필요하다는 것입니다.
☞ 실무 팁 : 신고시 가설건축물은 건물과는 독립된 별도의 건축물로, 기존 건축물이 있다면 최소 50㎝이상 이격시켜 신고하여야 합니다. 가설건축물은 언제든지 철거할 수 있어야 하는 것이 원칙이기에 기존 건축물에 붙여 설치할 수 없는 것입니다. (이런 경우 증축에 해당)
☞ 실무 팁 : 가설건축물은 인접대지경계선 이격거리 기준 및 건폐율 등의 건축 법규 조항은 적용받지 않습니다.
건축허가를 받아야 하는 가설건축물 유형 (건축법 제20조 가설건축물)
「건축법 제20조」에 따라, 도시·군계획시설 및 예정지에 가설건축물을 설치하려는 경우에는 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 다만 아래의 경우에는 허가가 제한되며, 신청이 반려될 수 있습니다:
- 국토계획법 제64조 위반 시
- 가설건축물이 4층 이상인 경우
- 조례로 정한 구조·목적·기간 등의 기준을 따르지 않은 경우
- 기타 법령에 저촉되는 경우
건축허가를 받아야 하는 가설건축물은 일반 건축물의 건축신고 및 건축허가 절차와 동일하게 착공신고 절차, 필요시 감리자 지정 및 사용승인 절차를 거쳐야 건축물을 사용할 수 있습니다.
가설건축물의 존치기간과 연장 기준
가설건축물의 기본 존치기간은 3년이며, 건축조례로 정한 범위 내에서 거의 제한 없이 연장할 수 있습니다.(서울 등 일부지역 제외) 3년마다 존치기간 만료 7일(신고건) 또는 14일(허가건) 전까지 가설건축물 연장 신청을 하여야 합니다. 단, 공사용 가설건축물의 경우에는 해당 공사의 완료일까지 존치만 가능합니다.
☞ 실무 팁 : 연장시기가 되면 해당 관청에서 연락이 별도로 옵니다.
공장 내 가설건축물 등 자동 연장되는 경우 (건축법 제20조 가설건축물)
다음 요건을 모두 충족하면, 별도 신고 없이도 가설건축물의 존치기간이 자동 연장됩니다.
- 공장에 설치된 가설건축물
- 농림지역의 간이 작업장, 축사 등
- 도시·군계획시설 예정지 내 설치물
단, 건축주가 연장을 원하지 않는다는 의사표시를 하지 않을 경우에만 자동으로 연장됩니다.
☞ 한줄 정리: 공장이나 농림지역의 간이 작업장이나 축사 등은 별도로 가설건축물 연장신청을 할 필요가 없습니다. 1회 신고만으로 계속 사용하실 수 있습니다.
가설건축물대장으로 따로 관리됩니다
허가나 신고를 통해 설치된 가설건축물은 건축물대장과 별도로 '가설건축물대장'에 등록·관리됩니다. 이 기록은 지자체에서 국토부령에 따라 전산관리되며, 이후 철거 시까지 현황 파악과 행정처리의 근거로 사용됩니다.
☞ 실무 팁 : 간혹 추가로 가설건축물을 신고할 경우, 기존 도면이 필요할 수도 있습니다. 신고 시에 반드시 가설건축물 신고필증 및 해당 도면을 챙겨두시면 좋습니다.
놓치기 쉬운 허가 절차, 사전 확인이 핵심
가설건축물은 임시 구조물이라고 해서 법적으로 자유로운 것이 아닙니다. 정확한 용도·구조·규모·기간을 따져 허가 또는 신고 절차를 밟아야 하며, 잘못 설치할 경우 불법건축물로 간주되어 철거 및 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
설치 전, 반드시 관할 지자체에 상담하거나 건축사와 함께 검토해 보는 것이 가장 확실하고 안전한 방법입니다.
허가 또는 신고 시 법령상의 제한사항이 있는 경우, 지자체는 관계 행정기관과 협의를 거쳐야 하며, 15일 이내에 회신이 없을 경우 협의가 완료된 것으로 간주됩니다.
※ 출처: 건축법 제20조 및 건축법 시행령 제15조, 제21조, 제22조에 의함.
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