건축허가받은 뒤 바꾸고 싶다면? 건축법 제16조와 시행령 제12조에서는 변경 내용에 따라 허가를 다시 받거나, 신고만으로 가능한 경우를 구분하고 있습니다.
📌 변경하고 싶은데, 무조건 허가 다시 받아야 하나요?
건축 중간에 도면이 바뀌거나 건축주나 시공자 등 건축관계자가 바뀌는 경우, 변경 신고 또는 허가가 필요합니다. 이를 무시하면 무허가 변경으로 간주될 수 있어 사전에 적절한 절차를 밟아야 합니다.
📌 변경 내용별로 신고냐, 허가냐가 다릅니다
💧 바닥면적 변경 시 기준
건축물의 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 증축·개축 등은 허가를 다시 받아야 합니다. 이보다 작으면 변경신고만으로 가능하죠.
이러한 변경은 건축신고 변경 또는 건축허가 변경 절차를 거칩니다. 변경한 횟수에 따라 1차, 2차 등의 변경한 번호가 붙게 됩니다.
💧 건축관계자 변경은 신고
건축주, 설계자, 시공자, 감리자, 현장대리인, 현장관리인 중 누군가가 바뀌면 변경신고 대상입니다. 단순 인적 변경이라도 행정절차상 반드시 필요합니다. 이러한 변경은 세움터 상에서 건축 관계자 변경신고 절차를 따르면 됩니다.
💧 경미한 변경사항은 신고 생략 가능
예를 들어, 50㎡ 이하의 위치 변경이나, 높이·위치가 1m 이내에서 달라지는 경우 등은 ‘경미한 변경’으로 허가나 신고 없이 건물 준공하는 시점에 일괄로 변경처리가 가능합니다. 단, 이러한 기준은 건축법 시행령 제12조 에서 상세히 규정합니다.
📘 건축법 시행령 제12조 요약
- ① 바닥면적의 합계가 85㎡ 초과하는 경우 → 허가, 그 이하는 신고
- ② 허가 대신 신고로 갈음 가능한 건축물에서 연면적 변경 → 신고 가능
- ③ 건축주·설계자·시공자·감리자 변경 → 신고
- ④ 다음과 같은 경우는 경미한 사항 변경으로 허가/신고 없이 가능:
- 변경 면적이 50㎡ 이하이고 높이·위치 변경이 1m 이내
- 전체 연면적의 10% 이하 범위 내 변경
- 층수·동수 변경 없이 대수선만 하는 경우
- 허가나 신고 중인 건물의 위치를 1m 이내에서 조정하는 경우 등
- ⑤ 허가나 신고 변경 절차는 건축법 제9조 준용
💧 실무에서 자주 묻는 경미한 변경에 관한 Q&A
Q1. 변경되는 바닥 면적은 50㎡ 이하이지만, 가로 x세로의 전체 건물 크기가 달라진다면 경미한 변경에 해당하나요?
▶ 답변 : 창고나 공장 같은 단순한 건물의 경우, 예를 들어 10m x 12m =120㎡이던 건물이 9m x 14m = 126㎡ 로 변경되었다면, 변경면적은 6㎡ 정도로 경미하므로 (50㎡ 이하는 경미한 변경사항에 해당) 일괄처리가 가능합니다. 단, 면적이 감소한 경우는 건폐율 및 용적률의 재검토는 필요 없지만, 면적이 증가한 경우라면 법적 규모 이내의 범위인지 확인 후 시공하여야 합니다. 그렇지 않다면, 준공이 어려울 수 있습니다.
그렇다면, 복잡한 구조의 주택이나 근생 같은 건물에서도 경미한 변경 면적 범위 이내에 들어온다면, 선 시공 후 준공 시에 일괄처리가 가능할까요? 이는 허가 담당자에 따라 그 관점이 다소 다를 수 있습니다. 더 확실한 방법은 건축사사무소를 통해 관할 관청에 문의 후 시공하는 것이 제일 좋습니다.
Q2. 건물 내부의 계단을 돌음계단에서 일자계단 형태로 바꾸고 싶은데 일괄처리 대상으로 처리 가능한가요?
▶ 답변 : 건축법상 계단은 주요 구조부에 해당하는 건축요소로서, 계단의 형태 등을 바꾸는 것은 일괄처리 대상에 해당한다고 명확히 말할 수는 없습니다. 단지, 경미한 변경에 해당하는 조건에 의하면 계단의 형태를 바꾸는 것이 높이를 바꾸거나 면적이 바뀌는 것은 아니므로, 일괄 처리가 가능한 경미한 변경 사항으로 판단할 수 있습니다.
그러나, 허가 담당자에 따라서는 주요 구조부를 경미한 변경 사항으로 보지 않는 경우도 간혹 있습니다. 현장 시공 시 건축주와 시공자가 협의하여 계단의 형태를 변경한 후, 준공 시 일괄처리 하려고 했을 때 문제가 생기지 않도록 사전에 설계를 의뢰한 건축사사무소와 협의하는 절차가 반드시 필요합니다.
♣ 건축법상 주요 구조부의 정의
" 주요 구조부"란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만 , 사이기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다
Q3. 높이가 1미터 이상 변경된다면, 무조건 건축신고 및 건축허가 변경 대상인가요?
▶ 답변 : 변경되는 높이가 1미터가 넘는다면 반드시 건축신고 및 건축허가 변경을 한 후, 새로 필증을 발급받아야 합니다. 또한, 높이가 변경되면서 해당 건물이 주거지역이라면, 일조권 제한 문제도 동시에 확인하고 검토하여 건축법 상 문제가 없도록 하여야 합니다.
그러나, 높이가 1미터 이내의 범위라면 큰 걱정 없이 시공하여도 됩니다. 예를 들어 1층을 4m에서 4.2m로 바꾸고, 3층을 2.7m에서 3미터로 바꾼다면, 변경되는 전체 높이가 0.5m이므로, 준공 시에 경미한 변경사항으로 일괄처리 가능합니다.
📌 변경도 하나의 ‘설계’입니다
건축 과정은 수많은 선택과 변화의 연속입니다. 변경은 단순 행정이 아니라, 설계 철학과 안전성을 다시 조율하는 중요한 행위입니다. 무심코 지나칠 수 있는 변경 하나가, 불법건축물이 될 수 있으니 꼭 확인 후 진행하세요.
작은 도면 하나를 바꿨더니, 큰 문제가 되었다는 사례도 많습니다. 건축은 늘 ‘지금’이 아닌 ‘완공’을 향해 나아가는 긴 여정입니다.
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