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건축공사에서 일반감리와 허가권자 지정감리는 어떤 차이가 있을까요? 지정감리가 필요한 건축물 유형과 제도적 배경을 쉽게 정리해 드립니다.

🏗 감리는 무엇이고 왜 필요한가요?

 

💧 건축감리의 기본 개념

건축공사에서 ‘감리’란 설계도대로 시공이 이루어지는지, 법적 기준에 맞게 공사가 진행되는지를 점검하는 제도입니다. 감리자는 시공 품질과 안전 확보를 위한 감시자 역할을 하며, 건축주 또는 허가권자에 의해 지정됩니다.

💧 일반감리와 지정감리의 차이

대부분의 경우 건축주는 스스로 감리자를 선정하여 계약합니다. 이를 일반감리라고 합니다. 그러나 일정한 요건에 해당하는 건축물은 허가권자가 감리자를 직접 지정하게 되어 있습니다. 이를 지정감리라고 합니다.

🏗 건축공사에서 일반감리와 허가권자 지정감리 대상 건축물

 

💧 지정감리 대상 건축물 요건

건축법 시행령 제19조의 2에 따르면 「건설산업기본법」제41조 제1항 각 호에 해당하지 아니하는 건축물 중에, 다음 중 어느 하나에 해당하지 않는 건축물은 지정감리 대상입니다.

• 단독주택(별표 1 제1호 가목)
• 농업·임업·축산업·어업용 창고, 축사, 양어장 등
• 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항의 경미한 건설공사
• 건축신고 대상 건축물

📌 건설산업기본법 제41조 주요 내용 (시공자 제한)

다음 건설공사는 반드시 건설사업자가 시공해야 합니다.
(※ 제9조제1항 단서의 경미한 공사는 제외됨)

① 연면적 200㎡ 초과 건축물
- 단독주택이든 공동주택이든, 연면적이 200㎡를 넘으면 건설사업자만 시공 가능

② 연면적 200㎡ 이하 건축물 중 다음에 해당하는 경우

• 가. 「건축법」상 공동주택
• 나. 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관 등 (대통령령으로 정함)
• 다. 주거용 외의 건축물 중 학교, 병원 등 많은 사람이 이용하는 건축물

📎 그 외의 건축물
- 농업용, 축산업용 건축물 등은 건축주가 직접 시공하거나 도급 가능

 

💧 주택 종류별 지정 대상

다음 주택은 반드시 지정감리 대상입니다. (각 목에 해당하는 건축물과 그 외의 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)

• 아파트
• 연립주택
• 다세대주택
• 다중주택
• 다가구주택

💧 감리자 지정 절차는 어떻게?

감리자 지정은 착공신고 이전에 건축주가 신청해야 하며, 허가권자는 시·도지사가 마련한 명부에서 감리자를 지정합니다. 다중이용 건축물의 경우 건축사사무소 또는 건설엔지니어링 사업자가 대상이 됩니다.

 

☞ 실무 팁1 : 허가권자 지정대상 건축물인 경우, 착공 신고를 하기 전에 세움터에서 감리자 지정 신청을 먼저 합니다. 그리고, 건축주는 지정된 감리자와 보수기준에 맞는 계약서를 작성합니다.

 

☞ 실무 팁2 : 감리자가 지정되고 계약이 끝나면, 설계자는 착공 신고를 진행하고, 감리자와 시공자 및 관계기술자 등의 세움터 아이디를 확인하여, 해당 공사의 관계자로 등록하여야 하고,  세움터에서 각각의 인증을 통해 공사 관계자가 되는 것입니다. 

🏗 꼭 확인해야 할 제도적 뒷받침

 

💧 왜 감리자를 직접 지정하나요?

공공성과 안전성이 요구되는 건축물은 이해관계로부터 감리자의 독립성이 필요합니다. 이를 보장하기 위해 허가권자가 직접 감리자를 지정하도록 제도화된 것입니다.

💧 명부 작성과 지정 기준

시·도지사는 감리자 명부를 작성하며, 감리자의 자격 기준은 「건축사법」과 「건설기술진흥법」에 근거합니다. 감리자 지정 방식은 각 시·도의 조례로 정해질 수 있습니다.

📌 허가권자 공사감리자 기준 (건축법 시행령 제19조의2 제2항)

1. 다중이용 건축물의 경우
- 「건축사법」 제23조제1항에 따라 건축사사무소의 개설신고를 한 건축사
- 「건설기술 진흥법」에 따른 건설엔지니어링사업자

2. 그 밖의 경우
- 「건축사법」 제23조제1항에 따라 건축사사무소의 개설신고를 한 건축사

💧 신기술 적용 시 감리 강화

건축물의 주요 구조부에 신기술이 적용된 경우도 감리 지정 대상입니다. 또 설계공모 수상 실적이 있는 건축사는 우선지정 대상이 될 수 있습니다.

💧 착공 신고 시 제출해야 할 감리자 서류는?

• 설계자의 건축과정 참여 계획서
• 건축주와 설계자의 계약서

🏗 마무리하며

 

감리자 지정 제도는 단순한 행정 절차가 아니라, 건축물의 안전성과 투명성을 지키기 위한 장치입니다. 특히 아파트나 연립주택과 같은 주택은 감리자가 지정되는 이유를 이해하고, 절차를 꼼꼼히 준비해야 합니다. 건축주와 설계자 모두에게 중요한 제도이니 미리 확인해 두세요.

 

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