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전 1,200㎡에 근린생활시설을 신축하는 가상 사례로 개발부담금을 계산합니다. 지가·정상지가상승분·인정 개발비용을 차례로 대입하고 비용에 따른 차이를 비교합니다.

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아래는 실제 부과 사례가 아닌 설명용 가상 계산입니다. 대상 사업에 해당한다는 전제로 계산하며, 면적만으로 부과 여부나 금액이 확정되지는 않습니다.

이 글의 목차

1. 계산 전에 사례 조건 확인하기
2. 개발이익부터 부과금액까지 계산하기
3. 실제 산정 전에 준비할 자료

개발부담금 계산, 사례 조건부터 확인합니다

항목	가정한 조건
지역·면적	남양주 도시지역의 전(田) 1,200㎡
건축물	시행규칙 별표 2 대상인 제2종 근린생활시설
지목변경	대상 토지 전체가 전→대(垈)로 변경
사업 유형	법 제5조제1항제7호의 사업 요건 충족
부담률	25%. 개발제한구역 예외·면제·감면 없음
금액 자료	지가·정상지가상승분·개발비용은 모두 설명용 가정값

남양주 도시지역의 일반 면적 기준은 990㎡ 이상입니다. 이 사례는 그 기준을 충족하고 다른 사업 요건도 갖춘 것으로 가정합니다.

근거: 법 제5조·제13조, 시행령 제4조·별표 1 제7호, 시행규칙 제4조제5항·별표 2.

숫자를 대입하면 부과금액이 보입니다

▪ 1단계｜계산에 필요한 네 가지 금액

항목	가정한 기준	금액
① 종료시점지가	1,200㎡ × 70만원/㎡	8억4,000만원
② 개시시점지가	1,200㎡ × 40만원/㎡	4억8,000만원
③ 정상지가상승분	부과기간에 대해 산정된 금액으로 가정	2,000만원
④ 인정 개발비용	법정 기준으로 인정된 금액으로 가정	1억4,000만원

• 종료·개시시점지가: 개발 전후의 토지가액을 법정 방식으로 산정한 값입니다.
• 정상지가상승분: 해당 부과기간의 정상적인 지가상승에 해당하는 공제액입니다.
• 인정 개발비용: 실제 지출 중 법정 기준에 따라 인정되는 비용입니다.

근거: 법 제8조·제10조·제11조.

▪ 2단계｜개발이익 계산

개발이익 = ① 종료시점지가 − ② 개시시점지가 − ③ 정상지가상승분 − ④ 인정 개발비용

8억4,000만원 − 4억8,000만원 − 2,000만원 − 1억4,000만원
= 개발이익 2억원

토지가액 증가분 3억6,000만원 전체에 곧바로 부담률을 적용하는 것은 아닙니다. 정상지가상승분과 인정 개발비용을 먼저 공제합니다.

근거: 법 제8조(부과 기준).

▪ 3단계｜부담률 25% 적용

개발부담금 = 개발이익 × 해당 부담률

2억원 × 25% = 5,000만원

이 사례의 가상 부과금액은 5,000만원입니다. 법 제5조제1항제7호에 해당하고 예외·감면이 없다는 조건입니다. 25%가 모든 개발사업에 적용되는 것은 아닙니다.

근거: 법 제13조제2호. 제5조제1항제1호부터 제6호까지의 사업은 20%이며, 제7호·제8호 사업에도 개발제한구역 지정 당시 소유자에 대한 법정 예외가 있습니다.

▪ 4단계｜인정 개발비용에 따른 차이

다른 조건은 그대로 두고 인정 개발비용만 변경하면 다음과 같습니다.

인정 개발비용	개발이익	부담금 25%
1억원	2억4,000만원	6,000만원
1억4,000만원	2억원	5,000만원
1억8,000만원	1억6,000만원	4,000만원

인정 개발비용이 4,000만원 늘어나면, 이 사례의 부담금은 1,000만원 줄어듭니다.

다만 비용을 더 쓰면 항상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 실제 지출액 전부가 인정되는 것도 아닙니다.

실제 계산 전에 준비할 자료

여기서 잠깐｜가정값과 실제 산정액은 다릅니다

• 토지 매입가격: 그대로 개시시점지가가 되는 것은 아닙니다. 실제 매입가액 인정 요건을 확인합니다.
• 건물 신축비: 전액이 개발비용으로 공제되지 않습니다.
• 정상지가상승분: 임의의 비율을 넣지 않고 실제 부과기간과 법정 기준으로 산정합니다.
• 면제·감면: 해당 조문과 적용 조건에 따라 실제 부과액이 달라집니다.

• 사업 자료: 인허가서·준공 또는 사용승인 자료·대상 토지면적
• 지가 자료: 토지 취득 자료·개시 및 종료 시점의 지가 산정자료
• 비용 자료: 토공사·조사·설계 관련 계약서·세금계산서·지급증빙
• 확인 사항: 비용 인정 범위·증빙 요건·감면 여부를 관할 담당 부서와 확인

같은 면적의 땅이라도 지가와 인정 개발비용이 달라지면 부담금도 달라집니다. 신축 예산을 지키는 첫걸음은 막연한 예상보다, 내 사업의 자료를 하나씩 갖추는 일입니다.

근거 법령과 확인 기준

• 2026년 11월 14일 기준
• 법 제5조: 대상 사업
• 법 제8조: 개발이익 산정
• 법 제10조·제11조: 지가와 개발비용의 산정
• 법 제13조: 사업별 부담률
• 시행령 제4조·별표 1, 시행규칙 제4조제5항·별표 2

법률 원문 · 시행령·별표 · 시행규칙·별표 2

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