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2026년 12월 17일 부터 시행하는 위반건축물 양성화 특별법관련 비용은 얼마나 들까? 이미 이행강제금을 냈더라도 추가 부담은 달라질 수 있습니다. 2026 특별법의 대상과 과태료 계산 사례, 신청 전 준비사항을 건축 실무 관점에서 살펴봅니다.

2026년 11월 5일 기준
특별법은 2026년 12월 17일 시행 예정이며, 시행일부터 18개월간 효력을 갖습니다. 아래 금액은 계산 원리를 보여주는 가정입니다. 시행령 제정안과 확정된 법률은 구분해야 합니다.

이 글의 목차

• 우리 집도 신청할 수 있을까?
• 납부 이력으로 계산하는 실제 부담
• 신청 전에 챙길 서류와 순서

◆ 우리 집도 신청할 수 있을까?_ 대상여부 확인

옥상 방이나 베란다 증축 때문에 집을 팔기 어려웠다면 이번 제도가 반가울 수 있습니다. 그러나 비용부터 계산하기보다 대상에 들어가는지 먼저 살펴야 합니다. 원칙적으로 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공됐고, 연면적의 절반 이상이 주거용인 건축물이 대상입니다.

주택 구분	규모 기준
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택 (다가구 제외)	연면적 165㎡ 이하 165㎡ 초과~330㎡ 이하는 지자체조례 확인
다가구주택	연면적 660㎡ 이하

면적에는 미승인 증축·대수선 부분도 포함합니다. 근린생활시설을 주택으로 사용한 경우에는 해당 규모와 사용 시점도 확인합니다. 제외구역과 과거 특별법 승인 이력 등 추가 제한이 있으므로, 면적이 맞는다는 이유만으로 신청 가능하다고 단정할 수 없습니다.

◆ 위반건축물 양성화 비용, 납부 이력이 좌우합니다

▸ 벌금과 과태료는 다릅니다

벌금은 형사처벌이고, 이행강제금은 시정명령 이행을 확보하기 위한 부담입니다. 특별법 제9조에서 정한 금전 부담은 과태료입니다. 돈을 냈다는 사실만으로 건물이 적법해지는 것은 아니며, 사용승인 절차가 필요합니다.

▸ 처음 부과받는 경우와 이미 낸 경우

부과 이력이 없다면 산정된 이행강제금 5회분을 기준으로 합니다. 5회 미만 부과 이력이 있는 경우에는 5회분 상당액에서 실제 납부한 이행강제금을 뺍니다. 여기서 5회는 5년과 다릅니다.

 

즉, 특별법에 따라 산정한 이행강제금 ‘1회분 금액’의 5배를 과태료 기준액으로 삼는다는 뜻입니다. 과태료를 다섯 번 부과한다는 의미는 아닙니다.

가정	과태료 계산 예시
부과 이력 없음 1회분 120만원	120만원 × 5회 600만원
2회 부과·납부 5회분 500만원, 기납부 200만원	500만원 − 200만원 300만원
2회 부과·납부 5회분 500만원, 기납부 150만원	500만원 − 150만원 350만원

같이 두 번을 냈어도 결과가 다릅니다. 1회 산정액 역시 위반 유형·면적과 적용 기준 등에 따라 달라지므로, 마지막 고지액을 그대로 다섯 배 하는 방식은 피해야 합니다.

▸ 체납이나 추가 증축이 있다면

고지서가 세 장이어도 한 번만 냈다면 세 번 납부한 것으로 계산하지 않습니다. 체납액을 먼저 납부하면 차감에 반영할 금액이 달라질 수 있어 체납 정산과 과태료 계산을 함께 확인해야 합니다.

 

동일 위반으로 5회 이상 부과·전액 납부했고 추가 위반이 없다면, 제9조에 별도 부과대상으로 열거된 경우는 아닙니다. 반면 다른 무단 증축이 발견되면 추가 위반 규정을 검토해야 합니다. 과거 납부액의 환급이나 기존 형사책임 소멸까지 의미하지는 않습니다.

▸ 설계와 안전 보완까지 예산에 넣으세요

전체 예산에는 건축사 현장조사·설계도서 작성, 필요한 구조 검토와 보강, 피난·방화·소방시설 보완도 들어갑니다. 주차장에는 특례가 있지만 용도변경·가구 수 증가 등은 별도 요건과 조례를 확인해야 합니다. 전세사기 피해주택 매수자의 예외 역시 모든 체납금 면제로 확대해서는 안 됩니다.

▸ 전체 비용 한눈에 보기

비용 항목	내용	발생 여부
① 특별법상 과태료	이행강제금 5회분 상당액을 기준으로 산정하며, 해당하는 경우 기납부액 차감	부과 이력·추가 위반 등에 따라 판단
② 기존 이행강제금 체납액	이미 부과됐지만 납부하지 않은 금액	체납이 있는 경우
③ 건축사 설계·신청 대행비	현장 실측·조사, 설계도서·현장조사서 작성, 신고 접수, 심의·보완 및 사용승인 업무	업무 범위를 정해 견적 확인
④ 구조안전 검토비	구조기술사 등 전문가의 검토·확인	필요한 경우
⑤ 안전시설 보완공사비	구조 보강, 피난·방화·소방·위생시설 등의 보완	현장 상태와 적용 기준에 따라 발생
⑥ 주차장 관련 비용	부설주차장 설치 또는 법에서 정한 설치비용 납부	특례·예외·조례 검토 후 판단
⑦ 철거·원상복구비	양성화가 어려운 부분이나 기준 충족을 위해 정리할 부분의 철거	필요한 경우
⑧ 서류 발급 등 부대비용	건축물대장·등기사항증명서 등 자료 발급	준비자료에 따라 발생

※ 과태료와 기존 체납액은 납부에 따른 차감 반영 여부를 확인한 뒤 합산해야 합니다.

◆ 서류를 맞추면 막연한 걱정이 줄어듭니다

• 건축물대장·허가도면: 현장과 다른 부분 확인
• 시정명령서·고지서: 위반 위치와 부과 이력 확인
• 납부확인서·체납 내역: 실제 차감액 검토
• 과거 사진·항공사진: 완공 시점 확인 자료

건축사가 도면과 현장을 비교한 뒤 대상 여부를 검토하고, 설계도서·현장조사서를 갖춰 관할청에 신고합니다. 이후 건축위원회 심의와 사용승인 절차를 거칩니다. 접수만으로 기존 부과·징수가 자동 중단된다고 생각해서는 안 됩니다.

법에는 과태료·이행강제금을 1년 안에 모두 납부하는 조건으로 승인할 수 있는 규정도 있습니다. 자동 유예는 아니므로 관할청에 적용 여부를 확인해야 합니다.

오랫동안 살아온 집의 문제를 정리하는 첫걸음은 고지서 한 장을 찾는 일일 수 있습니다. 어느 공간에 대해 얼마를 냈는지 차근차근 맞춰보세요. 막연했던 비용이 구체적인 준비로 바뀌면, 내 집을 바라보는 마음도 한결 편안해질 것입니다.

 

법령 근거
특정건축물 정리에 관한 특별조치법 원문 확인
제3조·제4조·제6조·제7조·제9조 및 부칙을 참고했습니다. 구체적인 적용은 확정된 하위법령과 해당 지역 조례를 함께 확인하세요.

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