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2026 위반건축물 양성화 특별법, 우리 집에도 적용될까요? 주택 유형별 면적 기준과 완공 시점, 제외 대상부터 신고·심의·사용승인까지 건축사가 확인하는 핵심 사항을 정리합니다.

핵심만 먼저 확인하세요

• 시점: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건물
• 용도: 연면적의 50% 이상이 주거용
• 판단: 주택별 면적·제외구역·승인 요건까지 확인

먼저 확인하세요
2026년 11월 5일 기준, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026년 12월 17일 시행 예정입니다. 이 글은 공포된 법률 제21820호를 기준으로 작성했습니다. 구체적인 신고 기간·서식과 일부 예외는 확정된 시행령 및 해당 지자체 조례를 함께 확인해야 합니다.

오래전에 만든 옥상 방, 도면보다 넓어진 주택, 근린생활시설인데 주거용으로 사용 중인 공간. 매매나 대출을 준비하면서 이런 문제를 뒤늦게 발견하기도 합니다.

이번 특별법은 일정한 소규모 주거용 위반건축물을 선별해 사용승인을 받을 기회를 주는 제도입니다. 오래된 건물이라고 모두 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

이 글의 목차

• 적용 대상과 주택별 면적 기준
• 제외 대상·사용승인 조건·주차장 특례
• 신청 절차와 지금 준비할 자료

위반건축물 양성화 특별법, 어떤 집이 대상일까요?

법에서 정한 특정건축물에는 허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건물, 허가·신고는 했지만 사용승인을 받지 못한 건물, 허가·신고 없이 용도를 변경한 건물이 포함됩니다.

여기에 완공 시점·주거용 비율·주택 유형별 규모가 함께 맞아야 합니다.

• 완공 시점: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공
• 주거용 비율: 해당 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용
• 건축물 규모: 다음 주택 유형별 면적 기준 충족

구분	적용 규모
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택 (다가구주택 제외)	연면적 165㎡ 이하 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 지자체 조례에 따름
다가구주택	연면적 660㎡ 이하
근린생활시설을 사실상 주택으로 사용	위 다세대·단독주택 기준에 해당하고, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용한 경우

면적을 볼 때는 사용승인을 받지 못한 증축·대수선 부분까지 포함해야 합니다. 다가구주택은 건물 전체 연면적, 다세대주택은 세대당 전용면적을 기준으로 하므로 두 유형을 혼동하면 판단이 달라집니다.

단독주택 330㎡, 전국 공통 기준이 아닙니다
예를 들어 기존 연면적 150㎡인 단독주택에 30㎡를 무단 증축했다면 합계는 180㎡입니다. 165㎡를 넘으므로 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다. 관련 면적 기준을 조례로 정하지 않았다면 법률 본문의 165㎡ 기준을 적용합니다.

준공 연도가 오래됐어도 위반 증축이 최근에 이뤄졌다면 별도로 살펴야 합니다. 2010년에 지은 집에 2024년 새로 만든 증축 부분을 단순히 오래된 집의 일부라는 이유로 이번 특별법에 포함할 수는 없습니다.

아파트나 연립주택 역시 다세대주택의 기준을 그대로 적용하는 대상이 아닙니다.

면적이 맞아도 사용승인이 어려운 경우가 있습니다

제외구역과 과거 승인 이력부터 확인합니다

법 제3조는 일정 구역·부지의 건축물을 적용 대상에서 제외합니다. 다만 일부 항목에는 예외가 있어 주소와 지정 시점까지 확인해야 합니다.

원칙적 제외 대상	함께 확인할 사항
도시·군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지	토지의 지정·편입 여부
개발제한구역	구역 지정 전에 건축·대수선한 경우 예외
군사기지·군사시설 보호구역	지정 전 건축·대수선 여부 및 법에서 정한 국방부장관 결정 예외
도시개발구역, 정비구역	해당 사업에 지장이 없는 경우 예외
대통령령에 따라 지정하는 상습재해구역·환경정비구역	시행령과 실제 지정 현황

과거 폐지된 관련 특별조치법으로 사용승인을 받은 건물 중 승인 이후 소유권 변동이 없는 건물도 제외됩니다. 과거에 양성화한 뒤 다시 증축한 이력이 있다면 이전 승인자료와 소유권 변동 내역을 함께 검토해야 합니다.

소유권·도로·안전 기준을 충족해야 합니다

대상 규모에 해당하는 것과 사용승인을 받을 수 있는 것은 별개입니다. 제6조는 대지의 권원, 도로와 건축선, 구조안전·위생·방화, 인근 주민의 일조권 및 관련 사업 등에 관한 요건을 정하고 있습니다.

• 대지 권원: 자기 소유 대지, 사용 승낙을 받은 타인 대지 등 법에서 정한 요건을 확인합니다. 국·공유지도 처분 제한 등 별도 조건을 검토합니다.
• 공용부분: 집합건물의 공용부분을 변경한 경우 법에서 정한 결의 증명 등을 확인해야 합니다.
• 도로·건축선: 건축법 제44조·제46조·제47조를 검토하며, 해당 규정 적용 시 도로 최소 너비는 3m로 정합니다.
• 안전과 주변 영향: 구조안전·방화 등에 현저한 지장이 없어야 합니다.

도로 최소 너비가 3m라는 문구만 보고 모든 3m 통로에 접한 집이 승인된다고 이해해서는 안 됩니다. 접도와 건축선 등 다른 요건을 함께 확인해야 합니다.

소방에 지장이 없다고 인정되는 경우의 적용 예외도 대통령령에서 정하는 조건을 확인해야 합니다.

특히 세대·가구·호수를 늘리는 대수선을 한 대상 건축물과 근린생활시설을 주택으로 사용한 대상 건축물에는 법에서 정한 피난·방화·마감재 및 소방시설 기준의 준수가 요구됩니다.

방을 나눠 여러 가구가 살고 있다는 이유만으로 현 상태가 그대로 인정되는 제도는 아닙니다.

주차장 특례에는 예외가 있습니다

사용승인으로 부설주차장 설치기준에 미달하게 되는 대상 건축물은 원칙적으로 추가 설치의무를 지지 않습니다. 다만 세대·가구·호수를 늘리는 대수선이나 근린생활시설의 주택 사용 등 법 제7조제1항 단서에 해당하면 주차장을 설치하거나 설치비용을 납부해야 합니다.

이 단서에 해당하더라도 지자체가 조례로 설치의무를 완화·면제할 수 있습니다. 관련 특별법에 따른 전세사기피해자가 매수한 전세사기피해주택에는 추가 설치의무의 예외도 있습니다.

따라서 “양성화하면 주차장은 모두 면제된다”는 설명은 정확하지 않습니다.

과태료는 이행강제금과 별개입니다

특별법 제9조는 이행강제금 부과 이력이 없는 경우나 부과 이력은 있으나 추가 위반이 있는 경우 등에 이행강제금 5회분 상당액을 기준으로 한 과태료를 규정합니다.

5회 미만 부과 이력이 있으면 5회분 상당액에서 이미 납부한 이행강제금을 차감하도록 정합니다.

이는 과태료와 이행강제금이 같은 의미라는 뜻이 아닙니다. 과태료를 계산할 때 이행강제금 산정액을 기준으로 사용하는 것입니다. 부과 이력과 추가 위반, 전세사기 피해주택 매수 예외 등에 따라 적용을 확인해야 합니다.

상세한 금액 사례와 비용 항목은 별도 글에서 다룹니다.

신청은 어떻게 하고, 지금 무엇을 준비할까요?

신고 주체는 대상 건축물의 건축주 또는 소유자입니다. 일반적인 경우 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시·군·구 등에 신고합니다.

정부24에서 서류 한 장만 발급받아 끝내는 절차로 생각하면 준비가 부족해질 수 있습니다.

1. 기초자료 확보: 건축물대장·현황도·허가도면과 소유권 자료를 모읍니다.
2. 현장조사 및 대상 검토: 도면과 실제 건물을 비교하고 위반 범위·면적·완공 시점을 확인합니다.
3. 설계도서·현장조사서 작성: 필요한 보완사항과 대지 권원 등 승인 요건을 정리합니다.
4. 관할청 신고: 시행령에서 정하는 기간과 서식에 맞춰 제출합니다.
5. 건축위원회 심의·사용승인: 법정 기준 적합 여부를 확인하고 승인 절차를 진행합니다.

법은 기준에 적합한 건물에 대해 신고받은 날부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주도록 정합니다. 다만 이 문구를 자료가 미비하거나 기준을 충족하지 못해도 접수 후 30일이면 자동 승인된다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

준비할 자료	확인 목적
건축물대장·허가도면·현황도	적법한 부분과 위반 부분 비교
과거 사진·항공사진 등	완공 및 사용 시점을 확인하는 자료
시정명령서·이행강제금 고지서·납부확인서	기존 위반내용과 부과·납부 이력 확인
등기사항증명서·토지 사용 관련 자료	소유권·대지 사용 권원 확인
공용부분 변경 관련 결의 자료 등	해당하는 집합건물의 권리관계 검토

사진 한 장이 완공 시점을 무조건 증명하는 것은 아닙니다. 촬영 시점과 건물 형태, 다른 자료와의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다. 건축물대장에 위반 표시가 없더라도 도면과 다른 증축이 있다면 현장조사가 필요합니다.

신청 기간과 법의 유효기간을 구분하세요
법은 시행일부터 18개월간 효력이 있지만, 신고는 대통령령으로 정하는 기간 안에 해야 합니다. 법의 유효기간만 보고 접수 마감일을 임의로 계산하면 안 됩니다. 유효기간 만료 전에 제4조에 따라 신고가 접수된 건물에는 만료 후에도 법을 적용하는 경과조치가 있습니다.

과태료와 이행강제금의 체납이 없다는 것도 승인 기준입니다. 다만 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 승인서를 내줄 수 있는 예외가 있습니다.

누구에게나 자동으로 유예되는 권리는 아니므로 관할청에 확인해야 합니다. 신고 접수만으로 기존 부과·징수가 자동 중단되거나 위반 상태가 해소되는 것도 아닙니다.

건축 실무에서는 오래된 집이라는 설명보다 어느 부분이 언제, 얼마나 달라졌는지를 확인하는 일이 먼저입니다. 집의 도면과 현황을 한 번 제대로 맞춰두면 신청 가능성을 판단하는 데도, 앞으로의 매매나 관리 계획을 세우는 데도 도움이 됩니다.

오랫동안 마음에 걸렸던 공간이라면 지금부터 자료를 차근차근 모아보세요. 이번 제도가 내 집의 기록을 바로잡고, 더 안심하며 살아갈 기반을 만드는 기회가 되기를 바랍니다.

 

관련 법령
국가법령정보센터｜특정건축물 정리에 관한 특별조치법 원문
법률 제21820호, 제2조~제9조 및 부칙 참고. 2026년 11월 5일 확인.

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