농지에 버섯재배사 , 신축 허가부터 준공까지 A to Z

 

농지에 버섯재배사를 짓기 위해 꼭 알아야 할 인허가 절차와 조건을 A부터 Z까지 정리했습니다.

🍄 농지 위에 건축물? 시작 전 꼭 알아야 할 것들

버섯은 햇빛보다 온도와 습도가 중요한 작물입니다. 그래서 실내형 재배시설인 '버섯재배사'가 필수인데요, 문제는 그 재배사를 농지 위에 짓기 위해선 '건축물'로서의 인허가 절차를 반드시 따라야 한다는 점입니다. 농지라고 무조건 지을 수 있는 것은 아니며, 관련 법령을 모르면 허가 불가나 철거 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

💧 버섯재배사란 무엇인가요?

버섯재배사는 일정한 온도와 습도를 유지하며 버섯을 인공적으로 키우기 위한 실내 재배시설입니다. 단순한 비닐하우스가 아닌, 구조물 안에 환기, 냉·난방, 단열, 배수 등의 설비를 갖춘 시설농업용 건축물에 해당합니다.

💧 건축법상 어디에 분류되나요?

건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 분류에 의하면 버섯재배사는 ‘21. 동물 및 식물 관련시설’로 분류됩니다. ‘축사, 버섯재배사, 곤충사’ 등이 동일한 분류로 묶이며, 용도에 따라 일반 건축물과는 별개의 허가 절차와 기준이 적용됩니다.

💧 버섯재배사 설치가 가능한 지목은?

• 전(밭) – 가장 일반적인 대상, 농지전용허가 또는 협의 필요
• 답(논) – 배수 대책 포함 시 가능하나 절차가 까다로움
• 과수원/목장용지 – 조건부로 가능, 사전 검토 필수
• 잡종지 – 일부 지자체에서 허용, 사례별 상이

※ 대(宅), 임야, 도로 등은 기본적으로 설치가 불가하며, 산지전용허가나 지목변경 등 복잡한 절차를 동반해야 합니다.

🍄 버섯재배사 건축, 인허가 절차의 핵심

💧 농지원부 또는 농업경영체 등록이 우선

먼저 ‘버섯재배사’를 짓기 위해서는 해당 토지가 농지법상 ‘농업진흥지역’인지 확인해야 합니다. 그리고 농업인 자격 요건을 갖추기 위해 농업경영체 등록 또는 농지원부를 보유하고 있어야 합니다.

💧 농지전용협의 또는 농지전용허가 신청

재배사는 원칙적으로 건축물이기는 하지만 ‘농지전용허가’는 필요 없습니다. 농지전용허가가 불필요하다는 의미는 일반적으로 전답에 설치하는 경우 지목변경 없이 준공이 난 후에도 지목은 동일하게 전답상태입니다.  절차는 해당 시·군·구청의 농정과 또는 건축과를 통해 진행합니다.

💧 건축허가(또는 신고) 절차

전답에 설치하는 버섯재배사의 경우에는 그 동별 규모가 400㎡ 미만인 경우 건축신고에 해당되며, 일반적으로는 건축사의 설계도면이 필요합니다.  400㎡가 넘으면 건축허가 후 공사를 시작할 수 있습니다. 건축허가필증 도는 신고필증을 받으면 그 이후 절차는 일반건축물과 동일하게 착공 신고 후 공사를 진행합니다. 버섯재배사의 특성상 단열, 환기, 배수 등의 설비 계획도 중요합니다.

 

때로는 버섯재배사의 관리를 위해 창문을 내지 않는 무창층 구조로 할 경우, 그 바닥면적에 따라 전기소방설비 중 비상경보 설비와 비상조명설비의 대상이 될 수도 있다는 점도 참고하셔야 합니다.  

 

버섯재배사는 지목의 변경이 없는 건축물이므로, 다른 용도(예를 들면 근생, 기숙사 등)와 혼합하여 사용하는 것은 불가능합니다.

이미 불법으로 기숙사 등을 지어 사용하는 경우, 이를 추인이나 양성화 과정으로 합법화시키는 것은 힘들다고 생각하시면 됩니다. 

 

일반적으로, 버섯재배사는 패널조로 창고처럼 시공하기도 하지만, 지붕만 막고 벽체 없이 시공도 가능하며,  바닥에 기초 또한 임의로 시공 가능합니다.

💧착공신고 및 공사 과정

1. 일반적으로 버섯재배사 신축 시 본인의 자본을 들여 공사를 하는 경우에는  건축 신고 규모(동별 면적 400 ㎡ 미만)로 하여 여러 개의 버섯재배사를 한꺼번에 지으시는 경우가 많습니다. 이럴 경우에는 건축주 직영공사에 해당되어, 착공 신고 시 건축주를 대신할 현장관리인이 필요하고, 착공 신고 시 현장관리인의 자격증도 첨부해서 접수해야 합니다.  현장관리인의 고용 비용은 건축주가 부담합니다. 

 

2. 그러나, 본인 자금이 아닌 시 또는 도의 지원을 받을 경우 설계비는 본인 부담으로 먼저 하는 경우가 많고, 지원비의 경우 지자체에 따라 지원해 주는 해당 부서가 나라장터에 입찰을 직접 올려 시공업체를 선정해 주는 경우도 있습니다.  이럴 경우, 공사 전에 예상공사비를 산출하여 지원부서에 우선 제출해야 하는데, 정확한 공사금액의 산출을 위해서는 착공에 필요한 설계도면이 먼저 작성되어 그 도면에 따라 산출된 예상공사 원가계산서를 제출해야만 , 추후 낙찰 된 업체와의 분쟁이 없습니다. 

 이렇게, 낙찰된 업체가 시공하는 경우 직영공사와는 달리, 시공회사의 현장대리인 자격증이 착공신고 시 필요합니다. 

 

3. 버섯재배사는 일반건축물과는 달리 건축법규에 해당되는 조항이 까다롭지는 않습니다.  거실로 사용하는 건축물이 아니므로 에너지절약 설계기준에 의한 열손실 방지 조치도 불필요하며, 패널로 벽체와 지붕을 만 들 경 우에도 그 패널의 두께는 건축주가 원하는 임의 두께로 시공하여도 무방합니다.  다만, 최근 잇따른 패널 건물의 화재로 인해 보강된 법규정으로 패널의 종류는 무조건 준불연패널이거나 불연패널이어야 하며, 준공접수 시에 그 해당 납품서류 및 시험성적서를 제출해야 한다는 점은 아주 중요합니다.  

 

4. 예전에는 버섯재배사도 농업용 시설로 간주하여, 임의로 패널로 시공하고 무허가로 사용하는 일이 많았으나, 최근에는 반드시 신고나 허가를 받아 사용하도록 지자체들이 점검하고 있는 상황이며,  그 용도 이외의 사용 또한 꾸준히 단속하는 중입니다. 

💧 준공검사 및 사용승인

준공 시에는 패널 버섯재배사의 경우에는 패널 시험성적서와 납품서류 등이 반드시 필요하며, 그 특성상 물을 많이 사용하는 건축물이므로 우물이나 관정이 있는 경우에는 그 준공필증과 관련 서류 또한 필요합니다. 

 

공사를 마친 후에는 ‘준공검사’를 받아야 하고, 정식으로 사용승인을 받아야 합니다. 이 절차가 완료되어야만 해당 시설은 ‘합법 건축물’로 등록되며, 이후 보조금 신청이나 세금 감면 등에서도 유리한 위치에 있게 됩니다.

💧태양광 시설의 도입으로 부수입 챙기기

준공을 낸 후, 버섯재배사는 그 지붕에 태양광 시설을 하여, 한전을 통하여 그 전기를 팔고, 매달 일정 수입원이 생기도록 하는 노후대책의 일환으로도 이용되고 있으며, 이는 땅과 건물을 담보로 하여 일부 대출을 받아 추가 시공하기도 합니다. 

 

🍄 제대로 알아야 피해 없는 농장 창업

버섯재배사는 단순한 비닐하우스가 아닌 건축물로 분류되기 때문에, 허가 절차를 소홀히 하면 철거 명령이나 과태료 등 불이익이 뒤따를 수 있습니다. 특히 농업 외 타용도로의 사용은 엄격히 제한되며, 토지 형질 변경이나 배수 문제도 사전에 꼼꼼히 점검해야 합니다. 귀농이나 농업 창업을 준비하는 분들이라면 반드시 전문가와 함께 절차를 검토하는 것이 안전합니다.

 

복잡해 보이지만, 절차를 순서대로 밟는다면 얼마든지 가능하며, 그 과정에서 얻는 지식은 농장 운영의 기초가 되기도 합니다. 잘 지어진 재배사는 단순한 생산 공간을 넘어, 농업의 미래를 지탱하는 든든한 기반이 되어줍니다.